PLU : UN PREMIER REVERS POUR JEAN PLENAT

Ceux-là mêmes qui hier se gaussaient du soit disant amateurisme de l’ancienne municipalité, sont aujourd’hui bien incapables de présenter correctement un dossier capital pour l’avenir du RAYOL-CANADEL. Leur inconsistance vaut à la commune d’être la risée de tout le canton. Pour eux, un premier pas vers la célébrité.

 La suspension de l’enquête publique du PLU du Rayol Canadel est une première grande victoire pour tous les habitants qui étaient très inquiets des risques que ce PLU fait peser sur le village par un développement de l’urbanisation à outrance y compris dans des espaces naturels et des sites protégés. C’est bien évidemment, aussi, un échec cuisant pour le maire et ses compagnons d’infortune, qui voulaient faire passer en force ce projet. 

Au mépris de toutes les règles liées à la concertation et à l’information des habitants, des éléments essentiels du dossier n’y figuraient pas, comme les avis de la commission des sites.

Ce report décidé à la demande du commissaire-enquêteur obligera le maire, nous l’espérons, à revoir sa copie. Il donnera aussi l’occasion au représentant de l’Etat de faire savoir quelle est exactement sa position sur le dossier. Il est inacceptable que personne ne soit en mesure aujourd’hui de dire si l’Etat impose le respect de la chose jugée par la plus haute juridiction du pays ou accepte que la municipalité se place dans l’illégalité.

La durée de la suspension n’est pas indiquée. L’enquête pourrait reprendre dans quelques semaines. Ne nous y trompons pas. Il n’est pas exclu que nos élus ne se contentent que d’insérer les pièces manquantes dans le dossier déjà présenté, largement repoussé par le plus grand nombre. A cet égard notre vigilance et notre mobilisation doivent demeurer intactes pour que le PLU soit profondément corrigé.

LE PLU, NOS COMMENTAIRES ET CRITIQUES

Nous avons remis le 20 juin une longue lettre au commissaire-enquêteur rassemblant nos commentaires sur ce projet que nous jugeons néfaste pour la commune. Nous en publions ci-dessous l’essentiel.

Une communication non conforme et incomplète

Nous constatons que la communication qui devait accompagner l’élaboration du PLU n’a pas été conforme à la prescription votée le 28/04/2014, délibération 42/2014. Il est indiqué que parmi les modalités de concertation à définir, il est proposé page 3, 1^er paragraphe : « L’information régulière sur l’état d’avancement du projet par tous supports le permettant (information, affichage ou exposition en mairie et site internet de la commune par exemple) ». Force est de constater qu’aucun de ces moyens n’a été utilisé. Il n’y a plus depuis 2014 de journal municipal. Aucun écrit du maire n’a été adressé à l’attention de la population pour présenter les projets, pas d’exposition, et le site internet de la mairie a juste indiqué des liens pour télécharger les documents officiels et les compte rendus des réunions publiques rédigés sous le contrôle du maire. Encore fallait-il que les citoyens sachent que ces documents existaient et que pour les consulter il fallait ouvrir l’onglet Les services municipaux puis Urbanisme. En plein enquête, celle-ci n’apparait même pas sur la page d’accueil. 

Les 3 réunions publiques ont été purement formelles. Le maire était à la fois l’animateur et le seul intervenant. C’est lui qui, à la fin de son exposé, distribuait la parole. Autant dire que les conditions d’instauration d’un débat constructif et loyal n’ont pas été réunies. 

Les conditions dans lesquelles se tient l’enquête publique sont indignes ; consultation des documents dans un couloir en plein passage des visiteurs et des agents, sur un coin de bureau partagé avec l’hôtesse-standardiste de la mairie, local exigu pour dialoguer avec le commissaire-enquêteur.

Enfin, le choix de la date est hautement contestable, juste avant les mois de juillet et août où l’ensemble des propriétaires estivants qui représentent environ plus 75% du bâti et tout autant des recettes fiscales locales sont présents sur le territoire communal. A croire qu’on a tenu à les exclure du débat.

Le PLU est confus et incompréhensible sur des sujets essentiels

Rivage du Canadel. A l’Est de la plage, zone dite du ‘’Petit Port’’, toute une zone était classée au POS en ND EBC et est reclassée au PLU en zone UB (entre la villa Ribot et l’avenue Cumenge). Les explications sont confuses et prétendre pour ce faire qu’il s’agit d’un secteur urbanisé relève de l’abus de langage. Par ailleurs, il nous semble qu’une telle décision est en contradiction avec la loi Littoral et qu’elle devrait être au moins motivée comme le prévoit l’article L.121.13 du C.U.

Cette volonté d’élargissement de voies ne cacherait-elle pas un projet plus ambitieux qui raserait à jamais de la carte un des plus beaux joyaux de la côte ? On est en droit de se poser la question.

La servitude de mixité sociale zone UA touche des parcelles privées alors que la mairie dispose, juste à côté, d'un terrain d’environ 2000m² en bordure de la rue principale (parcelle AP100. Pharmacie) qu'elle est en train de vendre à un promoteur, AKTIMO, qui va y produire une dizaine de logements non règlementés. Cette décision est absurde car elle va à l’encontre des préconisations du SCOT, des lois SRU et ALUR qui recommandent aux maires d’utiliser leur patrimoine foncier à des fins de production de logements pour actifs, en particulier dans les zones urbanisées. Le maire justifie la décision de la vente par une demande d’indemnisation de 600.000 euros par le promoteur qui a vu son projet de construction d’un ensemble mixte brutalement annulé au lendemain de l’élection municipale. Avant même une première décision de justice sur le fond, le maire a engagé une transaction lourde de conséquence pour le développement urbain de la commune. 

S’il y a lieu à verser des indemnités, il vaut mieux assumer une décision que le conseil municipal a prise en conscience, même si elle est lourde, car les conséquences en termes d’aménagement et d’urbanisme sont pires encore. C’est le seul terrain dont la municipalité est propriétaire sur lequel il est possible de réaliser un projet ambitieux, dans un secteur stratégique où le foncier disponible est rare et couteux. 

Cette parcelle doit être prioritairement vouée à la production de logements pour actifs aux motifs indiqués page 137 du rapport de présentation et conformément à ce que promettaient le maire et son équipe lors de la campagne électorale. Autrement il sera difficile de comprendre que la commune impose à des propriétaires privées des contraintes dont elle s’exonère.

Les tennis sacrifiés. Ils sont pourtant présentés comme éléments du patrimoine puis placés en espaces réservés pour accueillir notamment la réalisation d’un parking souterrain et d’un ensemble immobilier pour personnes âgées. Mais, qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées : un EPHAD, une résidence service, une résidence médicalisée ? Quels sont les garanties que l’ensemble réalisé aura bien cette destination et ne sera pas une simple opération immobilière ?

La Villa Saint-Jean.  Ce bâtiment, propriété désormais d’une société dans laquelle le deuxième adjoint a des intérêts, qui doit accueillir un hôtel passe miraculeusement de UC en UB  Il est dit que c’est pour être en cohérence avec le règlement de la zone. Qu’est-ce qui garantit que le projet qui a reçu un permis de construire ne va pas être substitué à un autre grâce à ce changement de zone ?

L’économie du projet de PLU. Un programme de logements disproportionné

Avec ce PLU, la commune se fixe un objectif de croissance de la population résidentielle de 200 habitants, soit 900 à l'horizon 2025 pour développer la vitalité du village et maintenir les services publics dont l’école. Elle se fonde sur une présumée diminution de la population permanente entre 1990 et 1999. Le chiffre de 900 habitants dans les années 80 étant à prendre avec beaucoup de précautions (Les recensements n’offraient pas la même garantie de sérieux qu’aujourd’hui. Sur 40 ans, on observe des hausses et des baisses de la population résidentielle inexplicables). Il est par ailleurs contestable de prétendre que la commune se dévitalise, la population y est stable depuis 20 ans et si l’on en croit les dernières statistiques publiées par l’INSEE, la population d’actifs est passée de 340 en 2007 à 431 en 2012.

Quoiqu’il en soit une politique volontariste de développement de logements pour actifs sur la commune est nécessaire. 

Pour autant, le PLU fait état d’un programme de logements pour actifs/habitants résidentiels, tant dans le secteur privé que public de 82 habitations réglementées plus 25 d’initiative privée, soit un total de 107. La réalisation de cet objectif conduirait à une augmentation de la population, en quelques années, de plus de 350 à 450 habitants soit presque le double de ce qui est annoncé. En effet, le taux d’occupation qui doit être pris comme référence est celui, par exemple, des HLM Paulette GOLA, au moins 3 à 5 personnes par logement, et non la proportion actuelle sur l’ensemble des habitants qui, pour les facteurs expliqués dans le diagnostic territorial, n’est que de 2,1. A notre connaissance, il est prévu de produire en majorité des logements de type 3, 4 et 5 pas uniquement des studios et des T2 ! 

Ce programme ambitieux aurait dû être accompagné et justifié par une étude du bassin d'emploi et la présentation de données sur les demandes insatisfaites de logements sociaux. Sur ce sujet, le dossier est indigent. Il n’est pas non plus accompagné de données sur les prévisions économiques et ce n’est pas le programme exposé en quelques lignes dans le PADD ou dans le rapport de présentation qui permettra de pourvoir aux nombres d’emplois locaux nécessaires. D’ailleurs, dans son rapport en 2013, le commissaire enquêteur soulignait, concernant le développement économique et l’afflux d’habitants qu’il ne fallait pas s’illusionner sur le développement d’activités nouvelles au Rayol Canadel. De plus, le seul projet structurant en matière économique, l’aménagement de la carrière, a disparu du dossier final. Ce n’est pas parce que la commune va disposer de logements pour actifs qu’elle va pour autant en accueillir en nombre surtout s’il n’y a pas d’emplois à proximité. 

Ce programme présente un risque majeur de déséquilibre de la commune tant en matière de service public, que de finances locales, de déplacement, de problèmes économiques et sociaux, au premier rang desquels, le chômage. 

Pour l’élaboration du PLU et la fixation des objectifs en matière de logements sociaux, le maire aurait pu se contenter de reprendre son programme municipal : « 10 logements sur le terrain de la pharmacie, 12 logements en extension de la résidence Paulette GOLA, 4 logements sur le terrain Canadélia, 2 aux Quatre chemins ». Si l’on ajoute les 7 logements prévus dans l’ex-hôtel Centro acquis en 2015 par la mairie, cela fait un total de 35 logements pouvant accueillir 120 à 150 habitants dans un délai de moins de 5 ans. Ce serait, déjà, une augmentation de 150% des logements pour actifs sur la commune et une augmentation de près de 20% de la population résidentielle. 

Urbanisation des Zacs Aromes et Tessonnière en dépit des jugements

Le projet prévoit l’urbanisation de la ZAC des Arômes (1AU) et de placer en réserve foncière la partie basse de la Tessonnière (2AU). Les anciennes zac des Arômes et Tessonnière constituent pour notre commune et au-delà pour le département du Var, un espace naturel préservé exceptionnel en premier lieu par son absence de toute construction ce qui est une rareté dans la région. Mettre en avant l’état « pitoyable » dans lequel elle se trouve aujourd’hui est une imposture. Si elle est dans cet état c’est parce que, alors qu’elle était inconstructible au POS de 1987, elle a été détériorée par un promoteur et que par la suite les propriétaires n’ont pas assuré l’entretien minimal nécessaire. Sans ces atteintes graves, sa qualité serait, sur le plan de la biodiversité, indiscutable. Utiliser cette argumentation pour en décider la constructibilité constituerait, par ailleurs, un signal négatif fort envoyé aux élus et promoteurs avides.

Lors de l’élaboration du précédent PLU, le représentant de l’Etat avait très fermement indiqué au maire de l’époque qu’il n’était pas question de remettre en cause, sous une forme ou une autre, « la chose jugée ». Le commissaire-enquêteur l’a maintes fois rappelé au cours de son enquête, on ne voit pas pourquoi, 3 ans plus tard, la situation aurait radicalement changé. 

La décision de rendre constructible cette zone s’affranchit, d’autre part, de la loi Littoral et des prescriptions du SCOT qui définit les « principaux secteurs ou zones au sein desquelles seront délimités par les PLU des espaces remarquables d’intérêt intercommunal ». Il précise : « Ces zones incluent les terrains classés par le Juge Administratif comme espaces naturels remarquables » et il cite notamment « Les zac Empain au Rayol » 

Sur les plans environnemental et urbanistique, la réalisation du programme immobilier sur la zone 1AU, deux collectifs de dix logements et une quinzaine de villas, va à l’encontre des lois SRU et ALUR qui imposent de privilégier « l’urbanisation de la ville sur elle-même » avec une densification des tissus existants pour freiner l’étalement urbain. Le commissaire enquêteur le rappelait dans son rapport de 2013 : « Ouvrir à l’urbanisation les parcelles constituant l’ancienne zone NAb pourrait être de nature à aller à l’encontre de ce principe »

Des logements sociaux pour obtenir la bienveillance de l’Etat

Il est clair qu’en annonçant la construction de logements sociaux sur ce terrain, le maire essaye d’obtenir un assouplissement de la position des représentants de l’Etat. Ce n’est en fait qu’une mascarade pour ouvrir à l’urbanisation l’ensemble de cette zone naturelle. Le maire serait plus crédible s’il s’attachait à produire des logements pour actifs là où il a la maîtrise du foncier, où les terrains sont constructibles et où c’est pertinent. (Parcelle AP 100 Pharmacie). 

Pendant 20 ans le débat opposait ceux qui demandaient le respect de la chose jugée et ceux, dont le maire actuel, qui réclamaient la constructibilité pour indemniser les propriétaires et assurer l’entretien du site. Le maire a bien compris que cette revendication est impossible à satisfaire et aujourd’hui, il n’est plus question d’indemnisation mais de construire, sur une partie de la zone, pour développer le village. Un besoin qui n’est pas avéré et qui est contraire aux préconisations du SCOT. Cela va entrainer de lourds contentieux avec les propriétaires, les associations de défense de la nature et tous ceux qui sont attachés à préserver leur village.

La seule question qui doit être posée aujourd’hui sur la Tessonnière et les Arômes est : « Comment peut-on entretenir les équipements d’intérêt général qui s’y trouvent et consolider la zone ? » Le Conseil d’Etat ne s’opposera en rien à des interventions allant en ce sens. Enfin pourquoi ne pourrait-on pas réaliser sur le bas de la zone ce qui est prévu sur la partie cédée au Conservatoire du littoral. 

On croit revivre aujourd’hui les événements de la fin des années 1980, quand un maire s’était acharné, en dépit des prescriptions du POS, à urbaniser une zone non constructible sous le regard bienveillant des autorités de l’Etat. On connait le résultat, une catastrophe environnementale, une faillite retentissante, des dizaines de propriétaires lésés et les finances locales grevées d’une charge considérable pour des années et des années. Si on pouvait éviter qu’un tel scénario ne se répète…

UN SACRE BONHOMME NOUS A QUITTE

Notre ami Nano, Jean CONDROYER s’en est allé. Discrètement, une nuit, seul, chez lui, le 16 mai 2016.

Nano était un personnage, une grande gueule mais un homme profondément touchant. Depuis plusieurs années ses ennuis de santé l’avaient considérablement diminué. Ceux qui l’ont connu autrefois se souviennent d’un homme espiègle, pêcheur le jour, braconnier la nuit. Terreur des gardes champêtres, on pourrait lui consacrer un livre. Cet homme n’avait jamais quitté son village qu’il aimait avec passion. Il en connaissait chacun des recoins comme il pouvait réciter la côte dont il ne ratait aucun lever ni coucher de soleil lorsqu’il vivait de la pêche.

Nous présentons toutes nos condoléances à ses proches.